INST_FLOW FUNDAMENTAL REPORT
8923 トーセイ プライム（内国株式）
INST_FLOW ANALYSIS

投資判断ダッシュボード

収益性・成長性・財務・割安性と独自判定をまとめて確認できます。

ファンダメンタル評価

収益性 データなし
成長性 単年度
財務 データなし
安定性 データなし
割安性 データなし
株主還元 データなし

財務チェック

営業CFデータなし
フリーCFデータなし
現金比率データなし
自己資本比率データなし
営業利益率データなし

INST_FLOW判定

総合スコア 取得待ち
総合判定 取得待ち

業績・株価推移

売上高 データなし
営業利益 データなし
経常利益 データなし
純利益 データなし

成長率サマリー

最新実績の前年比と、直近4期を使った3年平均成長率を表示します。

成長率を計算しています

3年CAGRは期首と期末がともにプラスの場合のみ算出します。

業績トレンド

複数年度の実績と会社予想から、業績の方向性を自動判定します。

業績トレンドを判定しています

業績グラフ

年次実績と通期会社予想の推移を表示します。

売上高

グラフを読み込んでいます

営業利益

グラフを読み込んでいます

EPS

グラフを読み込んでいます
実績 会社予想

業績推移

年度 売上高 営業利益 経常利益 純利益 EPS
財務データを読み込んでいます

会社予想

対象期間 売上高 営業利益 経常利益 純利益 EPS
会社予想を読み込んでいます

四半期推移

期間 売上高 営業利益 経常利益 純利益 EPS
四半期データを読み込んでいます

企業概要

8923 トーセイは東証33業種では「不動産業」、17業種では「不動産」に分類されるプライム（内国株式）の上場企業です。 規模区分は「TOPIX Small 1」です。 直近の財務データでは、売上高は946.88億円、営業利益は223.36億円、営業利益率は23.59%、ROEは15.26%、自己資本比率は33.4%です。 キャッシュフローでは、営業キャッシュフローは-17.36億円、フリーキャッシュフローは-52.29億円となっています。 INST_FLOWの総合判定は「中立+」（スコア2）です。判定理由として、FCFマイナス、自己資本比率まずまず、現金比率高め、最終利益プラスが挙げられています。 このページでは、トーセイの業績、収益性、財務健全性、キャッシュフローおよびINST_FLOW独自判定を確認できます。

企業情報

代表者
代表取締役社長 山口 誠一郎
本社所在地
東京都港区芝浦四丁目５番４号
電話番号
03(5439)8807
設立年月
1950-02
上場年月
2008-01
資本金
66.25億円
決算期
2025-11-30
従業員数
302人
臨時従業員数
197人
平均年齢
35.7歳
平均勤続年数
5.6年
平均年間給与
944.3万円
EDINETコード
E04021
公式サイト
https://www.toseicorp.co.jp/sustainability/data/

会社概要

３ 【事業の内容】

当社グループ(当社及び当社の関係会社)は、当社(トーセイ株式会社)及び連結子会社15社により構成されており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」、「ホテル事業」を主たる業務としております。

当社グループの事業内容及び当社と主要な関係会社の当該事業に係る位置付けは次のとおりであります。

区分

事業内容

主要な会社

不動産

再生事業

資産価値の劣化したオフィスビルや商業施設、賃貸マンション等を多様な手法(※１)を用いて取得し、エリアの特性やテナントのニーズを取り込んだ「バリューアッププラン(※２)」を検討したうえで、最適と判断したバリューアップを施した「再生不動産」を投資家・不動産ファンド・自己利用目的の事業法人等に販売しております。また、「Restyling事業」として一棟の収益マンションを取得し、共用部分、専有部分等をバリューアップのうえ、分譲物件としてエンドユーザーに販売しております。

当社グループの行うバリューアップは、利便性や機能性の向上だけでなく、その不動産を所有する人の“満足”やそこで働く人々の“誇り”を提供することも重視しており、単なるリニューアルに終わらせず、総合的な不動産の“価値再生”の実現に努めております。

(※１)当社の仕入れは、現物不動産売買のほか、不動産保有会社や不動産関連ビジネスを行う事業会社等をM&Aによって買収し、その保有する不動産を取得する“不動産M&A”の手法によるものや、不動産担保付債権・代物弁済不動産の権利調整を通じた取得など、幅広い手法を用いて優良不動産の取得を行っております。

(※２)当社グループのバリューアッププランは、劣化・陳腐化した内外装を一新する“デザイン性の向上”、施設の安全性や機能性を高める“セキュリティ機能等の強化”、環境に配慮した仕様や設備を導入する“エコフレンドリー”の３要素に加え、コンバージョン工事や空室対策、賃料引上げ等の“収益力改善”が主なものであります。

当社、

㈱プリンセススクゥエアー

不動産開発

事業

当社グループの中心事業エリアである東京都区部は、事務所用・商業用・居住用等のいずれのニーズも混在しており、土地の利用方法によって価値に大きな差が生じる地域であります。当社は、取得した土地のエリア・地型・用途・ニーズ・賃料・販売価格等を検証し、その土地の価値最大化につながる開発・新築を行い、一棟販売あるいは分譲販売しております。

開発メニューは、オフィスビル、商業(T’S BRIGHTIAシリーズ)・複合ビル、ホテル（TOSEI HOTEL COCONEシリーズ）、マンション(THEパームスシリーズ)、戸建住宅(THEパームスコートシリーズ、コモドカーサシリーズ)、アパート（T's Cuoreシリーズ）、物流施設（T's Logiシリーズ）と多様な対応が可能であり、完成後あるいはテナント誘致後に、投資家・不動産ファンド・自己利用目的のエンドユーザー等に販売しております。

当社

不動産賃貸

事業

当社グループでは、東京都区部を中心に事業の裾野を広げ、オフィスビル・マンション・店舗・駐車場を所有しエンドユーザー等に賃貸しております。

当社グループ自ら貸主となることでテナントのニーズを迅速且つ正確に収集することができ、当該ニーズの把握が「バリューアッププラン」の一層の充実に結びついております。

当社

不動産ファンド・コンサルティング事業

当社グループでは、金融商品取引法に規定される第二種金融商品取引業、投資助言・代理業および投資運用業に基づく事業を行っております。

具体的な事業内容としましては、トーセイ・リート投資法人のアセットマネジメント業務を受託するほか、不動産ファンドのアセットマネジメント業務として信託受益権の売買、売買の媒介、収益不動産の管理運用等のサービスを提供しています。また、事業法人が保有する企業不動産に関するコンサルティング業務や、不動産仲介などを行っております。

トーセイ

・アセッ

ト・アド

バイザー

ズ㈱

不動産管理

事業

オフィスビル、マンション、ホテル、商業施設、学校施設等の建物・設備管理、保安警備等(ビルメンテナンス)および、オーナー代行、テナント管理、テナント募集、建物管理(プロパティマネジメント)並びに分譲マンションの管理業務を行っております。

ビルメンテナンスにおいては、ビルオーナーの経営の合理化を推進するために、建物保全管理・設備管理等を通じ、建物の経年劣化に対して的確な保全計画を実施しビルの資産価値を保ち続けます。

プロパティマネジメントにおいては、オーナー利益最大化を実現するための最適テナントの誘致や中長期リニューアルの提案など、総合的なプロパティマネジメントを提供しています。

分譲マンション管理においては、長年培ってきたノウハウを駆使し、管理組合の立上げからその後の円滑な組合運営までトータル的なサポートをしております。

トーセイ

・コミュ

ニティ㈱

ホテル事業

首都圏を中心とした自社ブランド「TOSEI HOTEL COCONE」の企画、運営のほか、ホテル開発や中古オフィスビルのホテルコンバージョンを行っております。

当社がこれまで不動産開発事業、不動産再生事業、不動産賃貸事業等で培ったノウハウとネットワークを活かしたホテルを展開し、様々なサービスを提供しております。

トーセイ・ホテル・マネジメント㈱

当社グループの事業系統図は以下のとおりであります。

沿革

２ 【沿革】

年月

概要

1950年２月

大分県大分市大字大分514番地に飲食業を事業目的としてユーカリ興業株式会社を設立(資本金：500千円)

1952年４月

本社を東京都江東区亀戸に移転

1964年６月

事業目的に不動産の売買、仲介、賃貸、管理業を追加

1968年５月

本社を東京都千代田区外神田に移転

1969年７月

商号を株式会社ユーカリに変更

1973年３月

宅地建物取引業免許取得(東京都知事免許(１)第24043号)

1983年３月

商号を東誠ビルディング株式会社に変更

1986年４月

本社を東京都千代田区岩本町に移転

1994年10月

「THEパームス」シリーズの分譲マンションの販売を開始

1995年９月

株式会社神田淡路町ビルを設立

1996年３月

商号を東誠不動産株式会社に変更

1996年４月

不動産流動化事業を開始

1996年12月

本社を東京都千代田区神田淡路町に移転

1997年12月

ビル管理業に付帯する改修、原状回復等の工事請負を開始

特定建設業許可(東京都知事許可(特－９)第107905号)

1999年７月

「パームスコート」シリーズの戸建分譲住宅の販売を開始

2001年２月

アセットマネジメント事業を開始

不動産投資顧問業登録(国土交通大臣登録一般第127号)

2001年３月

LBO(レバレッジド・バイアウト)方式により、株式会社紺政商店、日本興業住宅株式会社、日高鋼業株式会社の３社を吸収合併

2001年４月

一級建築士事務所登録(東京都知事登録第46219号)

2001年11月

ビル管理を行うビル管理部を東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)に分割譲渡

2001年12月

不動産証券化ビジネスへの本格参入を目指し、証券化事業部を新設

2002年８月

当社組成による不動産投資ファンドの第１号として、賃貸マンションを信託受益権化した私募ファンド「アルゴ・ファンド」を立ち上げ

2002年12月

子会社の株式会社神田淡路町ビルを吸収合併

2004年２月

日本証券業協会に店頭売買有価証券として新規登録

2004年９月

不動産特定共同事業許可(東京都知事許可第58号)

2004年12月

日本証券業協会へ店頭登録を取消し、ジャスダック証券取引所に株式を上場(2008年１月上場廃止)

2005年３月

トーセイ・リバイバル・インベストメント株式会社(現 連結子会社トーセイ・ロジ・マネジメント株式会社)を設立

2005年４月

東誠コミュニティ株式会社(現 連結子会社トーセイ・コミュニティ株式会社)の株式を取得し連結子会社化

2005年９月

トーセイ・リート・アドバイザーズ株式会社(現 連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社)を設立

2006年10月

商号をトーセイ株式会社に変更、本社を東京都港区虎ノ門に移転

2006年11月

東京証券取引所市場第二部に株式を上場

2007年９月

第二種金融商品取引業及び投資助言・代理業登録(関東財務局長(金商)第898号)

2009年９月

不動産流動化事業の新規ビジネスモデルとして「Restyling事業」を開始

2011年９月

東京証券取引所市場第一部に株式を上場

2012年１月

TOSEI SINGAPORE PTE.LTD.を設立

2012年12月

NAI・トーセイ・JAPAN株式会社を設立(2016年８月清算結了)

2013年３月

シンガポール証券取引所メインボードに株式を上場

年月

概要

2014年11月

連結子会社トーセイ・アセット・アドバイザーズ株式会社が運用するトーセイ・リート投資法人が東京証券取引所に上場

2015年12月

株式会社アーバンホーム（商号を2019年３月にトーセイ・アーバンホーム株式会社に変更）の株式を取得し連結子会社化（2022年５月清算結了）

2016年２月

トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社を設立

2017年６月

トーセイホテル神田株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立

2017年12月

ホテル事業を開始（第１号として、トーセイホテル ココネ神田を開業）

2018年５月

トーセイホテル上野株式会社（2020年４月 連結子会社トーセイ・ホテル・マネジメント株式会社との合併により消滅）を設立

2018年７月

トーセイ・ホテル・サービス株式会社を設立

2020年４月

不動産開発事業における新規アセットタイプとして物流施設の開発を開始（第１号として、T’s Logi橋本を竣工）

2020年７月

クラウドファンディングを活用した不動産証券化ビジネスを開始（第１号案件として、TREC1号世田谷区用賀マンション投資ファンドを立ち上げ）

2021年４月

本社を東京都港区芝浦に移転

2021年９月

株式会社アイ・カンパニー並びにその子会社４社の株式を取得し連結子会社化（連結子会社株式会社プリンセススクゥエアーを存続会社とする吸収合併により株式会社アイ・カンパニー、株式会社プリンセスホールディングス、株式会社ジー・ピー・アセットおよび株式会社レッツクリエイションの４社は2022年11月期中に消滅）

2022年４月

東京証券取引所の市場区分の見直しにより、市場第一部からプライム市場へ移行

2023年６月

トーセイ・アール株式会社を設立

2023年７月

トーセイ・プロップテック株式会社を設立

2023年９月

トーセイ・アール株式会社が株式会社LIXILリアルティから事業の一部を吸収分割により承継

2024年５月

名古屋鉄道株式会社と資本業務提携契約を締結

2024年７月

貸金業登録(東京都知事登録第31987号)

従業員情報

５ 【従業員の状況】

(1) 連結会社の状況

2025年11月30日現在

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産再生事業

134

(8)

不動産開発事業

70

(－)

不動産賃貸事業

28

(－)

不動産ファンド・コンサルティング事業

192

(－)

不動産管理事業

187

(121)

ホテル事業

147

(68)

全社(共通)

117

(－)

合計

875

(197)

(注) １．従業員数は、就業人員であり、臨時雇用者数は、年間の平均人員を( )外数で記載しております。

２．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(2) 提出会社の状況

2025年11月30日現在

従業員数(人)

平均年齢(歳)

平均勤続年数(年)

平均年間給与(千円)

302

35.7

5.6

9,443

セグメントの名称

従業員数(人)

不動産再生事業

94

不動産開発事業

70

不動産賃貸事業

14

不動産ファンド・コンサルティング事業

6

ホテル事業

1

全社(共通)

117

合計

302

(注) １．従業員数は、就業人員であります。

２．平均年間給与は、賞与および基準外賃金を含んでおります。

３．全社(共通)として記載されている従業員数は、管理部門に所属しているものであります。

(3) 労働組合の状況

労働組合は結成されておりませんが、労使関係は安定しております。

(4) 管理職に占める女性労働者の割合、男性労働者の育児休業取得率及び労働者の男女の賃金の差異

①提出会社

当事業年度

管理職に占める

女性労働者の割合(％)

(注１)

男性労働者の

育児休業取得率(％)

(注２)

労働者の男女の賃金の差異(％)(注１)

全労働者

正社員

パート・

有期契約社員等

4.9

100.0

72.0

73.5

55.1

(注) １．「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）の規定に基づき算出したものであります。

２．「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定に基づき、「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律施行規則」（平成３年労働省令第25号）第71条の６第１号における育児休業等の取得割合を算出したものであります。

②連結子会社

連結子会社は、「女性の職業生活における活躍の推進に関する法律」（平成27年法律第64号）及び「育児休業、介護休業等育児又は家族介護を行う労働者の福祉に関する法律」（平成３年法律第76号）の規定による公表義務の対象ではないため、記載を省略しております。

事業セグメント

６．セグメント情報

(1) 報告セグメントの概要

当社グループの報告セグメントは、当社グループの構成単位のうち分離された財務情報が入手可能であり、取締役会が、経営資源の配分の決定及び業績を評価するために、定期的に検討を行う対象となっているものであります。当社グループは、事業別に包括的な戦略を立案し、事業活動を展開しており、「不動産再生事業」、「不動産開発事業」、「不動産賃貸事業」、「不動産ファンド・コンサルティング事業」、「不動産管理事業」及び「ホテル事業」の６つを報告セグメントとしております。「不動産再生事業」は、資産価値の劣化した不動産を再生し、販売を行っております。「不動産開発事業」は、個人顧客向けのマンション・戸建住宅の分譲及び投資家向けの賃貸マンション・オフィスビル等の販売を行っております。「不動産賃貸事業」は、オフィスビルやマンション等の賃貸を行っております。「不動産ファンド・コンサルティング事業」は、不動産ファンドのアセットマネジメント業務等を行っております。「不動産管理事業」は、総合的なプロパティマネジメント業務を行っております。「ホテル事業」は、ホテル運営等を行っております。

(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法

報告されている事業セグメントの会計処理の方法は、当社グループの会計方針と同一であります。報告セグメントの利益は営業利益ベースの数値であります。セグメント間の内部売上高又は振替高は市場実勢価格に基づいております。

当社グループの報告セグメントごとの売上高及び損益は以下のとおりであります。

前連結会計年度

(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)

(単位：千円)

報告セグメント

調整額

合計

不動産

再生事業

不動産

開発事業

不動産

賃貸事業

不動産ファンド・コンサルティング事業

不動産

管理事業

ホテル事業

売上高

外部顧客への売上高

37,221,768

16,659,822

8,088,698

6,819,917

7,104,472

6,297,148

－

82,191,828

セグメント間の売上高

－

－

112,277

43,222

1,542,744

31,858

△1,730,103

－

合計

37,221,768

16,659,822

8,200,976

6,863,139

8,647,217

6,329,007

△1,730,103

82,191,828

セグメント利益

5,963,384

4,962,592

4,083,875

3,824,371

1,039,267

2,206,644

△3,591,557

18,488,579

金融収益・費用(純額)

△1,123,639

税引前利益

17,364,939

その他の項目

減価償却費

97,503

44,599

493,803

44,000

128,473

596,645

191,438

1,596,465

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△3,591,557千円には、セグメント間取引消去17,124千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,608,681千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額191,438千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

当連結会計年度

(自 2024年12月１日 至 2025年11月30日)

(単位：千円)

報告セグメント

調整額

合計

不動産

再生事業

不動産

開発事業

不動産

賃貸事業

不動産ファンド・コンサルティング事業

不動産

管理事業

ホテル事業

売上高

外部顧客への売上高

39,150,385

23,068,199

9,025,256

8,932,155

7,375,415

7,137,556

－

94,688,969

セグメント間の売上高

－

－

113,552

165,240

1,677,193

40,693

△1,996,679

－

合計

39,150,385

23,068,199

9,138,809

9,097,395

9,052,608

7,178,250

△1,996,679

94,688,969

セグメント利益

6,324,175

5,730,415

4,938,211

5,471,034

1,168,352

2,809,013

△4,104,233

22,336,971

金融収益・費用(純額)

△1,705,613

税引前利益

20,631,357

その他の項目

減価償却費

108,937

44,179

531,666

47,294

136,829

569,905

236,834

1,675,646

(注) １．調整額の内訳は以下のとおりであります。

(1) セグメント利益の調整額△4,104,233千円には、セグメント間取引消去△131,639千円、各報告セグメントに配分していない全社費用△3,972,593千円が含まれております。全社費用は、主に報告セグメントに帰属しない親会社の販売費及び一般管理費であります。

(2) 減価償却費の調整額236,834千円は、各報告セグメントに帰属しない全社費用であります。

２．セグメント利益は、連結財務諸表の営業利益と調整を行っております。

(3) 主要な製品及び役務からの収益

「(2) 報告セグメントごとの売上高、利益又は損失、その他の項目の金額の算定方法」に同様の情報を開示しているため、記載を省略しております。

(4) 地域別に関する情報

本邦に所在している非流動資産および本邦の外部顧客売上高が大半を占めるため、記載を省略しております。

(5) 主要な顧客に関する情報

前連結会計年度

(自 2023年12月１日 至 2024年11月30日)

(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント

パライバ合同会社

10,326,440

不動産開発事業

トーセイ・リート投資法人

4,795,201

不動産再生事業、不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

当連結会計年度

(自 2024年12月１日 至 2025年11月30日)

(単位：千円)

顧客の名称又は氏名

売上高

関連するセグメント

トーセイ・リート投資法人

1,105,524

不動産ファンド・コンサルティング事業、不動産管理事業

主要株主

順位株主名所有株式数持株比率
1名古屋鉄道株式会社7,500,100株15.46%
2有限会社ゼウスキャピタル6,000,000株12.37%
3山口 誠一郎5,393,131株11.12%
4日本マスタートラスト信託銀行株式会社（信託口）4,083,400株8.42%
5STATE STREET BANK AND TRUST COMPANY 505001（常任代理人：株式会社みずほ銀行決済営業部）1,855,521株3.82%
6株式会社日本カストディ銀行（信託口）1,709,300株3.52%
7きらぼしキャピタル東京Sparkle投資事業有限責任組合1,000,000株2.06%
8SMBC日興証券株式会社755,654株1.55%
9HOST-PLUS PTY LIMITED-HOSTPLUS POOLED SUPERANNUATION TRUST HOSKING PARTNERS LLP（常任代理人：シティバンク、エヌ・エイ東京支店）751,267株1.54%
10CACEIS BANK, LUXEMBOURG BRANCH / AIF CLIENTS ASSETS（常任代理人：香港上海銀行東京支店）740,800株1.52%

データ取得状況

銘柄マスター・直近財務・INST_FLOW判定データを反映済みです。複数年度推移、配当履歴、株主構成、事業別構成は順次追加します。

よくある質問

トーセイはどのような会社ですか？

8923 トーセイは、プライム（内国株式）に上場、東証33業種では「不動産業」に分類される企業です。このページでは、トーセイの業績、財務、収益性、キャッシュフローおよび主要指標を確認できます。

トーセイのROEは何％ですか？

トーセイのROEは15.26%です。ROEは株主資本を利用して、どの程度利益を生み出したかを示す指標です。

トーセイの自己資本比率は何％ですか？

トーセイの自己資本比率は33.40%です。自己資本比率は総資産に占める自己資本の割合で、財務の安定性を確認する代表的な指標です。

トーセイの営業利益率は何％ですか？

トーセイの営業利益率は23.59%です。営業利益率は売上高に対して本業の利益がどの程度残ったかを示します。

INST_FLOWによるトーセイの評価は？

INST_FLOWによるトーセイの総合判定は「中立+」、スコアは2です。これは公開データを基にした独自評価であり、将来の株価や投資成果を保証するものではありません。